Юридическая консультация онлайн
На главную
Видео добавленное пользователем “Жилищный вопрос, Москва: Сергей Саяпин”
Дачная амнистия. Что она дает, и чем она грозит?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Дачная амнистия – что это? • Условное наименование льгот согласно принятому в 2006 г. закону, упрощающему процедуры по оформлению земли или построенного жилого дома! • До принятия закона – оформить корректно права на землю, или ввести построенный жилой дом в эксплуатацию было долго, сложно, дорого! После принятия дачной амнистии многое упростилось – что именно? Во-первых Если земельный участок предоставлен до 2001 года, но право собственности не оформлено, а предоставлен участок для ведения: – личного подсобного хозяйства, – дачного хозяйства, – садоводства, – огородничества, – индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оформить право собственности стало значительно легче – потребуются только те старые документы, которыми участок выделялся! Во-вторых Дачная амнистия позволяет вводить построенные жилые дома в эксплуатацию без получения разрешения на строительство и даже часто без получения кадастрового паспорта на земельный участок! Если вы построили жилой дом за землях населенных пунктов – для регистрации права собственности: – Достаточно подать декларацию в Росреестр! – БТИ не обязательно – Вы вправе указать площади по собственным обмерам! Негативная сторона дачной амнистии Регистрация по упрощенной процедуре может привести к конфликтам с соседями – границы участка не подлежат теперь предварительному обязательному согласованию! Жилой дом, построенный без разрешения на строительство и зарегистрированный в упрощенном порядке – может нарушать другие интересы соседей, например, если он построен прямо на границе с соседями. Дачная амнистия – срок действия до 01 марта 2015 г.: – для одних благо, – для других – риски и споры с соседями!
Заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости – кто и чем рискует?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Практика занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи: • Значительная доля сделок на рынке недвижимости в документах совершается не по реальной цене – до 1 миллиона рублей! • Почему? Если квартира была в собственности менее 3-х лет, то при ее продаже придется заплатить 13% с суммы, превышающий предусмотренный налоговый вычет! Риски?! Риск покупателя – очевиден! • Цена в договоре купли-продажи – это та сумма, которую продавец должен будет возвратить покупателю в случае расторжения сделки! • Что может вас заставить выбрать квартиру • с сокрытой ценой? – существенный дисконт, желание сэкономить! • При сокрытии полной стоимости квартиры экономия должна быть значительной, – Вы рискуете квартирой! Риск продавца: • Как правило, расчет по сделке проходит через банковскую ячейку, к которой продавец имеет доступ только определенный срок. • Если продавец не получит доступ к банковской ячейке, то покупатель должен будет оплатить ему по договору купли-продажи только ту сумму, которая указана в договоре! Механизм двух расписок: 1. На стоимость по договору. 2. На разницу между реальной стоимостью и реальной суммой сделки. Риски: • Покупатель – по второй расписке вероятность взыскания денег при расторжении слабая! • Продавец – обманывает налоговые органы, при попадании второй расписки в налоговые органы: налоги + колоссальные штрафы + возможна уголовная ответственность! Оформляйте сделки по реальной стоимости!
Наследство на квартиру. Как правильно оформить свои права
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Вы становитесь наследником квартиры – важно корректно оформить свои наследственные права! 1. Открыть наследственное дело (заявить свои права – в 6-ти месячный срок с момента смерти наследодателя обратиться с письменным заявлением к нотариусу) вне зависимости от того являетесь ли Вы: – Наследником по завещанию – Наследником по закону Необходимые документы: – Свидетельство о смерти наследодателя – Документы, подтверждающие родство – Завещание, если есть 2. Через 6 месяцев с момента смерти, нотариус обязан выдать наследникам Свидетельство о праве на наследство (теперь Вы – наследник!) 3. После выдачи свидетельства необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре! Если вы пропустили 6-ти месячный срок и не успели обратиться с заявлением к нотариусу • Оформлять наследственные права – через суд – не факт что Вы его выиграете! или • Обойтись без суда можно, если Вы совместно проживали с наследодателем на момент его смерти (были прописаны с ним в квартире) – к нотариусу – Вы будете считаться автоматически принявшим наследство и нотариус выдаст вам свидетельство о праве на наследство! Если завещание не в Вашу пользу • Возможно, у Вас все равно есть право на наследство, если вы относитесь к обязательным наследникам – нетрудоспособные наследники первой очереди: – Родители (инвалиды или пенсионеры) – Дети • Доля наследства рассчитывается нотариусом! Оформляйте наследство вовремя!
Покупка квартиры, продающейся по доверенности – как себя обезопасить?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Покупка квартиры по доверенности: • Высокие риски! • Закон позволяет собственнику продать квартиру по доверенности! • 3 законных способа защиты интересов покупателя!? • Для минимизации рисков – необходимо полное содействие доверенного лица! 1 способ Удостовериться, что доверенность действительно выдавалась – необходимо установить: – почему выдавалась доверенность? – когда? – как? – почему собственник не может лично приехать на сделку? Постарайтесь связаться с собственником по телефону и уточнить у него: – паспортные данные, – место прописки, – дату рождения, – сравните возраст человека на проводе с возрастом доверителя по паспорту, – попросите сделать новую доверенность более поздним числом при Вас. 2 способ Удостовериться, что доверенность действительна и не отзывалась! • Постарайтесь осуществить передоверие у того же нотариуса – не 100% гарантия – оформить доверенность можно у одного нотариуса, а отозвать – у другого! • Получите от доверенного лица нотариальное заявление о том, что ему не известно, чтобы доверенность отзывалась! 3 способ Исполнение сделки: • Предусмотреть процедуру передачи денег доверенным лицом собственнику, как его обязательство по сделке! • Если у вас будет подтверждающий документ, что собственник получил все ему причитающееся – то значит и доверенное лицо надлежащим образом выполнило свои функции!
Квартиры дешевле рынка – покупка залоговой квартиры на банковском аукционе
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Сэкономить при покупке квартиры? Покупка квартиры, продаваемой за долги ипотечным банком – дешевле рынка, НО: экономия – весьма условная! Почему? Первое правило ипотечного заемщика – заложенную квартиру нужно продавать до суда, – это позволяет сохранить большую часть собственных средств, вложенных в покупку! Поставьте себя на место такого человека, вынужденного отдать квартиру за долги – заберете с собой при отъезде: – сантехнику и собственные батареи, – осветительные приборы и розетки, – часто даже полы и плитку! Ремонт аукционных квартир – затраты значительно выше, чем в самой запущенной квартире! Квартира, как правило, обременена правами бывших собственников: • Прописаны предыдущее владельцы – их легко выписать из квартиры – но только в суде – от 3 до 6 месяцев! • Фактически живут бывшие владельцы и отказываются выезжать! – выселение через судебный процесс! Покупка залоговой квартиры на аукционе – это экономия, НО: полгода нервов и судебных тяжб и колоссальные затраты на ремонт!
Дарение в недвижимости – а можно ли его отменить?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Покупка недвижимости на свое имя без участия супруга
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Статья 34 Семейного кодекса: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в т.ч.: – Квартира, приобретенная в период брака – Денежные средства, заработанные семьей, и направленные на покупку квартиры Как купить квартиру так, чтобы супруг или супруга не смогли на нее претендовать..? Три законных способа корректно оформить квартиру в индивидуальную собственность… Первый способ: • Брачный контракт – режим индивидуальной собственности того супруга, на чье имя эта недвижимость оформлена! • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры в будущем не потребуется! Второй способ: • Покупка квартиры на родителей, и дальнейшее ее дарение родителями кому-то из супругов. • Имущество, полученное кем-либо из супругов в порядке наследования или дарения, – не входит в состав совместно нажитого! Третий способ: • Если на покупку квартиры идут средства, полученные от продажи другой недвижимости, которая была получена одним из супругов ДО брака, то корректным будет отразить данный факт прямо в договоре купли-продажи квартиры, которую вы покупаете! • В случае развода – приобретенная квартира будет исключена из состава общего имущества, подлежащего разделу между супругами! Письменное нотариальное согласие супруга или супруги не требуется при покупке недвижимости, а требуется только при продаже!
Продать квартиру срочно и очень срочно. Варианты и риски
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Срочный выкуп квартир – практика: • Агентства недвижимости: выкупают квартиру, рассчитываясь из собственных средств; потом перепродают квартиру по рыночной цене • Продавец получает деньги через пять дней • Дисконт – 15% от рыночной цены квартиры • Сделки срочного выкупа квартир абсолютно законны, но будьте внимательны! Важнейший фактор надежности – механизм взаиморасчетов, должна быть гарантия получения денег после продажи на деле: • Деньги должны быть заложены в банковскую ячейку в полном объеме! • Деньги должны быть пересчитаны и проверены! • Наличие полного комплекта документов для вскрытия ячейки! Второй важный фактор – цена сделки, риск: • НЕ желание показывать налоговой инспекции полную сумму продажи, если квартира принадлежит продавцу менее 3-х лет и указание в договоре цены до 1 млн. руб. • Покупатель обязан выплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи! Третья рекомендация и альтернатива, выбирая компанию для срочного выкупа квартиры: • Почитайте отзывы в интернете! • Подумайте – сколько она работает на рынке! • Входит ли она в профессиональные гильдии риэлторов! Рассмотрите, как альтернативу, Методику скоростных продаж квартир: • Дополнительно 2-3 недели • Но без потери 15% в цене квартиры!
Продаем квартиру. Стоит ли делать ремонт, чтобы продать дороже?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Стоит ли делать ремонт перед продажей? В большинстве случае не стоит! Стоит различать два фактора: – рост ликвидности квартиры, – экономическую выгоду! При принятии решения о ремонте перед продажей квартиры отталкивайтесь от указанных выше факторов! Косметический ремонт в квартире – ЗА и ПРОТИВ Ликвидность квартиры после ремонта возрастает! Квартиры с ремонтом пользуются хорошим спросом и продаются значительно быстрее! Но, делать ремонт специально для продажи экономически не выгодно! – Целесообразнее потратить время на поиск покупателя, а не на ремонт перед продажей квартиры! Только 40-50% от фактической стоимости вложений в ремонт окупится в результате продажи квартиры! Если квартира далека от товарного вида? Рекомендации – целесообразно: – осуществить генеральную уборку – вынести все лишнее – отмыть сантехнику от грязи – помыть все окна – вкрутить все лампочки в люстры – разобрать зону в общем коридоре перед дверью – прибраться в подъезде Создайте благоприятное впечатление у покупателя – порядок в подъезде и квартире экономически выгоднее косметического ремонта!
Малая доля в квартире – кому она теперь нужна?
 
02:59
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Неприкосновенность жилища. Кого стоит пускать в свою квартиру?
 
03:02
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Неприкосновенность жилища: • Кого мы обязаны впускать в свою квартиру? • К чьим посещениям стоит относиться насторожено? Конституция РФ, ст. 25: проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно: 1) в случаях, установленных федеральным законом, 2) на основании судебного решения. Доступ в квартиру на основании судебного решения разрешается: • Судебным приставам на основании исполнительного листа! Доступ в квартиру на основании федеральных законов разрешается: • Сотрудникам милиции при наличии: – Постановления прокурора – Признаков совершаемого там преступления – Признаков угрозы государственной безопасности – Сведений о лицах, скрывающихся там от органов следствия • Проверяющим инстанциям: – Мосгаз – Мосэнерго – Мосводоканал Проверка показаний счетчиков – не чаще 1 раза в полгода в заранее согласованное с потребителем время! • Представителям управы: – При подозрениях на перепланировку – При наличии постановления о проведении проверки – При заранее согласованных с потребителем даты и времени проверки Продажа квартиры: • Никого не впускайте без СВОЕГО риэлтора! • Не открывайте дверь незнакомым людям! Неприкосновенность вашего жилища охраняется конституцией!
Квартиры на первых этажах – плюсы и минусы?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Споры с застройщиком по завершенному объекту – как их правильно вести?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Покупка квартиры в новостройке Как правило, совершается еще на этапе строительства. Дом готов, пора принимать ключи и квартиру, Вы приходите и … – разбитые стеклопакеты, – строительный мусор в квартире, – незаконченные ремонты общественных зон, – неработающие коммуникации. Как правильно спорить с застройщиком? Первый совет Замечания обязательно отразите в акте приема-передачи квартиры – документ, который позволяет в дальнейшем оспаривать качество сданного объекта и требовать от застройщика компенсаций или доработок! Часто, представители Застройщика заявляют, что отразить недостатки объекта в документах – нельзя! – настаивайте на своем праве! Подписывайте акт приема-передачи только с отражением недостатков! Второй совет Чем раньше Вы зарегистрируете свое право собственности, тем лучше! – до регистрации постарайтесь воздержаться от судебных исков к Застройщику! – есть немало способов осложнить Вам регистрацию права собственности! Если застройщик нарушил сроки строительства – должен уплатить штраф по двойной годовой ставке рефинансирования – из расчета за каждый день просрочки! Закон дает право требовать от застройщика устранения ущерба в течение трех лет! Сначала регистрация – потом судебные споры! Третий совет Никогда не отказывайтесь от защиты своих прав! Если застройщик уговорами или даже угрозами заставляет Вас подписать акт о том, что у Вас нет претензий… – знайте, чтобы Вы не подписали – отказ от своих прав, четко предусмотренных законом – ничтожен! В случае споров – суд часто встает на сторону граждан – покупателей квартир в новостройках!
Покупаем новостройку – как проверить надежность застройщика?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Как определить застройщика, которому не страшно отдать деньги при покупке квартиры в новостройке? Риск недостроя – есть у каждого застройщика! При оценке рисков вложения в новостройки учитывайте ДВА ФАКТОРА: Правовой: • насколько схема приобретения квартиры обеспечивает надежность ваших вложений Репутационный: • насколько слова застройщика подтверждаются реальными делами РЕПУТАЦИОННЫЙ ФАКТОР Изучите форумы: • Как застройщик завершал свои предыдущие объекты? • Были ли объекты у застройщика вообще, если да – то сколько? • Как давно застройщик работает на рынке? Изучите сайт арбитражного суда: • нет ли у застройщика каких-либо споров с подрядчиками или государством? ПРАВОВОЙ ФАКТОР 214-ФЗ (оптимальная схема покупки объекта!): • Заключение договора долевого участия в строительстве напрямую с застройщиком, его обязательная регистрация, расчет по сделке после регистрации! • Уступка права, обязательная регистрация уступки, прозрачная схема расчетов! Изучение полного комплекта документов на строительство, в т. ч. страхования ответственности застройщика с этого года! АНАЛИЗ ПРАВОВОГО ФАКТОРА: Ваша забота или что лучше – забота риэлторов! ДРУГИЕ СХЕМЫ ПРОДАЖИ (большие риски!) • Кооперативная схема (Вы – участник кооператива, вносите целевые взносы на строительство с другими участниками) • Заключение предварительного договора купли-продажи • Покупка доли в объекте, построенном на участке, для этого не предназначенного! Мы же не хотим остаться у разбитого корыта?!
Жить за границей – и не работать! Мечта или реальность?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Недвижимость в Москве и Подмосковье? Недвижимость в Европе и Азии? Стоимость недвижимости в Москве и Подмосковье больше стоимости недвижимости в Европе и Азии Доходность от сдачи в аренду квартира в Москве и Подмосковье больше, чем в Европе и Азии Жить на пассивный доход за границей – привлекательно? Сценарий жизни за границей Москвич, имеющий в Москве собственную недвижимость, сдает ее в аренду, а на получаемые денежные средства за границей: – либо арендует квартиру – либо приобретает квартиру в долгую ипотеку Возникает большая положительная разница: арендный доход в Москве – платежи за рубежом! Можно ли спокойно жить за границей и не работать? Можно мобильным людям, с минимумом привязанностей – вариант для молодежи! Можно получить в Европе: – свободу передвижения, – вид на жительство, если купить дорогую недвижимость. Сложно променять бурлящий мегаполис Москва с возможностями для жизни, на скучную, однообразную и размеренную жизнь в Европейской или Азиатской провинции. В столичных городах Европы и Азии недвижимость не сильно дешевле Московской! Эмиграция – достойную работу найти скорее всего не удастся! Дополнительный доход – только при удаленной занятости – например, как российский фрилансер! Положительное сальдо от сдачи квартиры в Москве и аренды в Европе или Азии – с годами сокращается! Почему? Почему сокращается положительное сальдо? С ростом курса валют – Московский доход сокращается, аренда недвижимости и сама жизнь за рубежом постепенно дорожает! В итоге – даже на скромную жизнь за рубежом с трудом хватает, и, как следствие, трудное вынужденное возвращение! Жить за границей и не работать – это скорее красивая мечта, чем реальная ситуация!
Кадастровая оценка – как легально снизить налоги на недвижимость?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Покупка новостройки. Что можно узнать из проектной декларации?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Проектная декларация – как главный документ проверки информации о застройщике и стройке: • Название застройщика – не громкое имя крупного бренда в строительстве, а название фирмы, отвечающей по договору! • Ранее реализованные проекты – фирма может быть создана специально для конкретной стройки – снижение надежности! • Размер уставного капитала – серьезные застройщики даже в проектные ООО заходят с уставным капиталом в сотни млн. руб., а НЕ 10 000 руб. • Кредиторская задолженность – одна из основных болезней застройщиков – строительство с минимумом собственных вложений! – Большая доля заемных средств – первый признак финансовой неустойчивости проекта! • Страхование рисков – обязательная информация для объектов, строительство которых начато в этом году! • Какие квартиры строятся – в числе других должна быть Ваша квартира с соответствующими параметрами! • Сроки строительства – крайний срок для ввода в эксплуатацию – вероятнее всего будет указан в договоре долевого участия! – Застройщик отвечает только за те сроки, которые указаны в документах! Проектная декларация – документ, позволяющий избежать НЕ обоснованных рисков!
Квартиры в новостройках: покупать с отделкой или ремонтировать самому?
 
02:59
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Покупка квартир в новостройках • Часто привлекает их дешевизна, НО «голые бетонометры» предстоит отремонтировать! • Постепенно приобретают популярность квартиры в новостройках с отделкой! Преимущество квартир в новостройках с отделкой? • «Продукт» из Европы – полностью готовое для проживания новое жилье – «продукт» из Европы! • «Заезжай и живи» – принцип, заложенный в концепции объектов, которые сдаются уже с готовой отделкой! • Покупка квартиры с отделкой в новостройке – экономия времени и сил! Экономия… Застройщик всегда сделает массовый однотипный ремонт дешевле, чем каждый отдельный покупатель – дешевле стоимость: – строительных работ – бригады работают на одном объекте, купленных оптом: – материалов, – сантехники, – отделочных материалов, – кухни, – розеток. Те полгода, которые Вы потратили бы на ремонт – Вы можете: – либо сдавать уже готовую квартиру, – либо жить в ней самому. С точки зрения экономики покупки квартиры с отделкой в новостройке – это почти всегда выигрыш в цене! Минусы квартир с отделкой…? • Небольшой выбор разновидностей отделочных материалов! – но даже небольшой выбор позволяет создать интерьер, отличный от соседей! • Среднее качество самих отделочных работ! – но качество зависит от ценовой категории объекта – качество в элитных новостройках – будет на хорошем уровне! Предложения с отделкой есть во всех сегментах – от эконом класса в Подмосковье до элитных домов в центре Москвы – выбор за Вами!
Что удобнее – ипотека или рассрочка при покупке новостройки?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Зарубежная недвижимость – почему россияне перестали покупать жилье за границей?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Объявление о продаже недвижимости – как разместить его грамотно?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Страхование при ипотечных сделках – от чего и зачем страхуемся?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Покупаем квартиру с перепланировкой… Или не покупаем?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Перепланировка без проекта и узаконивания: • Продажа квартиры – угрозы? • Покупка квартиры – угрозы? Перепланировка (согласно законодательству): переустройство или переоборудование • Законная и легализованная планировка: поэтажный план БТИ = фактическая планировка! Возможность легализации перепланировки зависит от состава проведенных работ! Категорически запрещено = НЕ возможно узаконить: • Перенос мокрых зон (санузлы и кухня) • Объединение жилой комнаты с балконом • Присоединение части общего домового коридора • Удаление или блокировка общего вентиляционного стояка Сделки купли-продажи – угрозы при незаконной перепланировке: перепланировка – неразрешимое препятствие только, если покупатель приобретает квартиру с привлечением ипотечного кредита: • Обязателен выезд оценщика, который отразит перепланировку в отчете • Страховая компания НЕ будет страховать сделку • ИТОГ: Банк откажется от выдачи ипотечного кредита! Виды наказания за несогласованную перепланировку 1. Штраф для граждан – 25 МРОТ 2. Выписка предписания по устранению нарушений 3. Повторный штраф и судебный процесс в случае НЕвыполнения п.2 Нарушения интересов соседей в связи с перепланировкой и их последствия: • Возможность иска с их стороны • В случае появления трещин в конструкциях дома существует вероятность возникновения обязательств по покупке новых квартир соседям по дому! • Вероятность продажи Вашей квартиры с публичных торгов и выселение! Ограждайте свое имущество от рисков, связанных с НЕзаконной перепланировкой!
Сдать свою квартиру, арендовать другую и жить как рантье. Реально?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Сценарий обладателя большой квартиры • Сдать свою квартиру – за дорого! • Снять другую квартиру – поменьше и подешевле! • Жить – на ежемесячную разницу! Возможные риски..? Риск 1 • Ваш арендатор по каким-то причинам не оплатит аренду вовремя! – выселить неплательщика, и искать нового арендатора – средний период простоя квартиры – месяц! • Вы должны платить свою аренду четко в срок, чтобы не быть выселенным за неоплату! Важно иметь денежный запас на 2-3 месяца! Риск 2 • Хозяин той квартиры, которую вы арендуете – по каким-то причинам раздумал ее сдавать и просит вас выселиться! – Вы вынуждены съехать и искать новую квартиру в аренду! • Придется потратиться на оплату услуг по подбору квартиры, на обеспечительный депозит, на оплату первого месяца аренды! Важно иметь денежный запас на съем новой квартиры – около 3-х месяцев стоимости аренды! Риск 3 Внимательно рассчитайте экономику! Расходы: • Обязанность по уплате подоходного налога – 13 % от стоимости аренды! • Ремонт в собственной квартире! – необходимость в косметическом ремонте – раз в 4-5 лет! • Ремонт в арендуемой квартире! Сценарий – сдать свою квартиру, арендовать чужую – это реально! Но требуется аккуратность при расчете экономической выгоды, при подборе квартиры, при подборе арендатора!
«Продам квартиру без посредников» – или почему мошенники боятся риэлторов?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Практика рынка… • «Продам квартиру без посредников» – именно так могут продавать квартиры настоящие мошенники – боятся риэлторов! • «Срочный выкуп» – крупное агентство выкупает Вашу квартиру само с дисконтом, но быстро, чтобы потом продать уже за рыночную стоимость! – • 1 из 10 объектов – 10% – с откровенно криминальной историей! • Будьте осторожны в отношении квартир, продающихся без посредников! Практика работы крупных агентств недвижимости Перед покупкой квартира обязательно пройдет юридическую экспертизу! Часто проводят «перекрестную проверку» квартиры – выясняют все значимые факты: – из истории квартиры, – из истории переходов прав собственности, – из истории прописанных лиц, – о субъектах сделки – продавцах, как нынешних, так и прошлых! Психология мошенников Мошенники, завладевшие квартирой незаконно хотят найти «свободного» покупателя – человека, который пытается купить сам, не пользуясь услугами надежных риэлторских компаний! – легче обмануть: – не будет проводить глубоких юрид. экспертиз, – пытается сэкономить на услугах риэлторов! Объявления без посредников – повышенные риски! При перекрестной проверке часто вскрываются незаконные / откровенно мошеннические сделки!
Когда полезна «обратная ипотека» – залог имеющейся недвижимости?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Передача квартиры покупателю после продажи – что в ней остается?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Споры между продавцом и покупателем квартиры часто возникают: – не до сделки, – не на сделке купли-продажи, а после завершения сделки, когда: – расчет произведен, – деньги переданы, – покупателю передается квартиру и ключи от нее Что делать, если состояние квартиры изменилось с момента подписания договора? Законы, регулирующие передачу недвижимости • Квартира должна быть передана покупателю в виде, пригодном для жилья и эксплуатации! • На момент передачи квартиры в ней базово должны находиться: – сантехнические приборы (туалет, ванная, раковина) – приборы отопления (батареи) – осветительные лампочки – розетки – двери – входная, межкомнатные В законах прописаны базовые требования, при соблюдении которых продавец мог ничего и не нарушить! Другая норма закона Состояние товара, подлежащего передаче, должно быть в момент передачи таким же, которым оно было на момент подписания договора купли-продажи! Рекомендации • Если важно, чтобы состояние квартиры не ухудшилось – нужно зафиксировать это в предварительном договоре купли-продажи или в самом договоре! • Перечень предметов интерьера, которые необходимо сохранить, фиксируется в специальной описи имущества! • В случаях эксклюзивного ремонта – когда и отделка представляет собой ценность – состояние квартиры лучше фиксировать фотографиями, заверяя их до сделки подписями сторон! Только при наличии описи или фотографий покупатель сохраняет за собой право требовать частичную компенсацию от продавца за передачу квартиру в ненадлежащем состоянии!
Из мировой истории – какие бывали кризисы на зарубежных рынках недвижимости?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Квартирное рейдерство. Как уберечься?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Квартирные рейдеры • Рейдерство – захват чужой собственности на законных механизмах! • Рейдер – человек, имеющий законные претензии на ваше имущество:  на основании какого-то договора (часто с вашими родственниками) или  на основании решения суда Как же не стать жертвой квартирных рейдеров? ПРАВИЛО ПЕРВОЕ • Ваше право собственности не должно подвергаться возможным спорам! • При покупке квартиры обязательно привлекайте профессионалов рынка, способных предусмотреть риски! ПРАВИЛО ВТОРОЕ • Следите за правами на долевую собственность при наличии других сособственников! • Основа квартирного рейдерства – в спорах между сособственниками, в результате которых происходит продажа доли незнакомым людям! • Продажа доли незнакомым людям – наиболее распространенная схема квартирного рейдерства! ПРАВИЛО ТРЕТЬЕ • Будьте внимательны к документам, приходящим по почте: либо из суда, либо с официальным заявлениями от содольщиков! • При получении предложения о продаже доли от другого содольщика – направьте встречное заявление о согласии приобрести долю, даже при отсутствии денег! • Встречное заявление о согласии приобретения доли – залог преимущественного права на покупку!
Улучшение жилищных условий с поддержкой государства – какие варианты?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ – улучшить хочется, но денег не хватает! • В нашей стране запущены и эффективно работают различные госпрограммы, стимулирующие граждан на улучшение жилищных условий. Давайте вспомним – какие же существуют ГОСПРОГРАММЫ? МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ • 429 408 тыс. руб. при наличии 2-х детей в семье! Каждый год индексируется в большую сторону! • В различных городах, в т. ч. городах Подмосковья, действуют дополнительные программы стимулирования молодых родителей с двумя детьми! • Материнский капитал в полном объеме можно направить в т. ч. на улучшение жилищных условий! СЕРТИФИКАТЫ • Военные сертификаты или военная ипотека на льготных условиях. • Очередникам на получение жилья. Чем больше срок нахождения в очереди, тем больше сумма госдотаций для покупки квартиры! • Жилищные сертификаты военным и очередникам! ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА • Льготные программы • Банковские программы в формате «Молодая семья» с более привлекательными ипотечными условиями! НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ • 13% от суммы, не превышающей 2 000 000 руб., расходуемых на покупку жилья! • 13% от уплаченных банку процентов по ипотеке, не более 3 000 000 руб. Было бы желание, а государство нам поможет!
Страхование квартиры по квитанции об оплате коммунальных услуг
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Риски при сделках с квартирами в Москве – кого и как обманывают мошенники?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. • Сделки с недвижимостью привлекают криминальные элементы • Многие граждане боятся начинать решать свой жилищный вопрос, опасаясь мошенников Насколько оправданы опасения граждан? • Разгула криминала, как в начале 90-х, сейчас давно уже нет • За последние 10-15 лет законодательство и процедуры оформления стали носить более цивилизованный характер Доля мошеннических сделок всего – 0,2-0,3% Распространенные виды мошенничества – 2 типа: • Сделки по поддельным документам • Оформление несуществующего наследства Основная проблема НЕ мошенничество, а сделки, оформленные с нарушениями прав третьих лиц при соответствии законодательству • Опасайтесь квартир с плохой юридической историей! Не пытайтесь совершать сделки самостоятельно или привлекая частных маклеров! Привлекайте профессиональную риэлторскую компанию!
Секреты риэлторского мастерства – как подготовить квартиру к выгодной продаже!
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Покупаем квартиру в Москве и Подмосковье. Что лучше: новостройка или квартира на вторичном рынке?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Синица в руках или журавль в небе? • Синица в руках – квартира на вторичном рынке жилья • Журавль в небе – квартира в новостройке Квартиры в Москве и Подмосковье, вторичка – возможности: • Проживания уже сейчас • Прописки всех членов семьи • Сдачи в аренду в инвестиционных целях Новостройки Москвы и Подмосковья – риски: • Не соблюдение сроков ввода в эксплуатацию • Долгострой Вторичка или новостройка? Новостройки Москвы и Подмосковья – комфортность проживания: • Новые коммуникации • Новый дом • Чистые стены • Неисписанные лифты… Новостройки Москвы и Подмосковья – риски: • Придомовая территория – в ужасном виде • Двор – не благоустроен • Коммуникации – висят годами по временным схемам… Вторичка или новостройка? Квартиры в Москве и Подмосковье, вторичка – риски: • Плохая юридическая история • Оформление квартиры, как несуществующего наследства Новостройки Москвы и Подмосковья – риски: • Двойные продажи • Строительства по незаконным документам и схемам • «Липовые» и рисковые переуступки права Вторичка или новостройка? Цена 1 кв.м. на вторичном рынке превышает цену 1 кв.м. в новостройке! Квартиры в Москве и Подмосковье, вторичка – для проживания! Квартиры, новостройки Москвы и Подмосковья – для инвестиционных целей!
Покупка новостройки через уступку права – как правильно оформить?
 
02:59
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Ипотека в ожидании экономических санкций. Правила для заемщика
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Ипотека на фоне экономических санкций • Для многих ипотека – единственный доступный метод решения квартирного вопроса! • Экономические санкции – чем это грозит ипотечникам? Выданные ипотечные кредиты – ничего не изменится! • Условия кредита четко описаны в кредитном договоре! • Пересмотреть условия по собственной инициативе Банк не может! • Исключение (риск!): ипотечный кредит с переменной ставкой, привязанной к мировым индексам, – кредит может подорожать! Планируете брать ипотечный кредит – берите и покупайте квартиру, как можно скорее! • Пока банки не испытывают проблем с долгосрочной ликвидностью, поэтому кредиты выдают: – по нормальным ставкам – без повышений – четко в срок • Кредиты могут подорожать! Не берите ипотечный кредит в валюте! • На фоне финансовой нестабильности часто курс иностранных валют резко поднимается – • Ваш рублевый ежемесячный платеж может сильно вырасти! • Если у Вас НЕ погашен ипотечный кредит в валюте – рефинансируйте его в рубли! Кризисов бояться НЕ нужно! 1. Если ипотечный заемщик перестает справляться с платежами, заложенную квартиру можно: – Продать! – Сдать в аренду, направив доходы от аренды в платежи по ипотеке! 2. Можно выиграть на покупке жилья: на фоне экономической нестабильности люди часто забирают деньги из банков и вкладывают их в недвижимость – растет спрос – растут цены! 3. Та квартира, которая сегодня вам по карману – завтра может быть уже слишком дорога!
Страхование застройщика при покупке новостройки – насколько вы защищены?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Покупка квартиры с прописанными людьми – почему это не любят покупатели?
 
02:59
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Ваш первый земельный участок – как его купить правильно?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Вам предстоит купить свой первый земельный участок – как правильно? • Чем дальше от МКАД, тем цена дешевле! • Наиболее дешевые предложения на рынке от девелоперов, покупающих крупные земельные массивы гектарами и«нарезающих» их небольшими участками – 6-10-12 соток, распродаваемых в розницу! • Основной спрос на участки эконом-класса – от 30 тыс. руб. за сотку – Горьковское, Егорьевское, Ярославское, Симферопольское шоссе! Преимущества покупки участка у крупного девелопера? Экономия времени и сил на подведение коммуникаций! – централизованные инженерные системы! НО: • Цена коммуникаций НЕ входит в стоимость! • Если девелопер НЕ добросовестный – коммуникации: – Обещают, но могут НЕ подвести! – Подведут, но могут подорожать в несколько раз! Изучите проекты, реализованные компанией! Процесс оформления участка в собственность – прост – требуются лишь: – паспорт, – оплаченная квитанция за государственную регистрацию, – нотариальная доверенность на тех, кто будет представлять договор купли-продажи в Росреестр, если этот процесс централизован! Все остальные документы должен подготовить продавец! Подготовка документов для продажи • Загородный рынок – очень требовательный к качеству подготовки документов для продажи – очень мало специалистов, досконально разбирающихся в нюансах оформления земли! • Оформление – не больше месяца! • Построить дом можно: – как на землях для ИЖС! – так и на землях для дачного строительства!
Скрытая комиссия – или всегда ли добросовестен ваш риэлтор?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. «СКРЫТАЯ КОМИССИЯ»? • Недобросовестный риэлтор в результате сделки получает денег значительно больше, чем изначально было согласовано с клиентом! Обман клиента! Как же избежать этого? Три основные рекомендации… ПЕРВАЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ Любые финансовые потоки на сделке должны быть для вас абсолютно прозрачны! На сделке: • Озвучьте своему продавцу – за какую сумму вы покупаете квартиру! • Продавец соотнесет эту сумму с теми деньгами, которые он получает, и с той комиссией, которую он должен заплатить риэлторской компании! • Сумма покупки = сумма продажи + комиссия! • Говорить о деньгах со второй стороной – это Ваше право! ВТОРАЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ • Никогда не связывайтесь с частными маклерами – дешевые услуги часто компенсируются «скрытой комиссией»! • Более 70% частных маклеров просят «прикрыть» от своего клиента нечестный заработок! • «Скрытая комиссия» – всегда инициатива самого риэлтора! Выбирайте официальное агентство недвижимости с историей, ценящее свою репутацию! Для частных маклеров соблазн легкого заработка важнее интересов клиента! ТРЕТЬЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ • Часто продавцы сознательно оформляют сделки по стоимости, далекой от реальной рыночной с целью избегания налогов. • «Скрытую комиссию» порождает информационная непрозрачность сделки! Проводите свои сделки законно! Привлекайте профессиональную риэлторскую компанию с историей, которая дорожит своей репутацией!
Нужен ли нотариус при сделках с недвижимостью?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Практика Закон допускает совершение сделок гражданами в письменной форме: • Договор может быть оставлен и распечатан на компьютере, подписан сторонами лично, без удостоверения нотариусом! • Большинство сделок проходит сейчас без нотариального удостоверения договора! Роль государства? Именно государство сейчас по закону контролирует законность сделки, а не нотариус! Именно государство, в лице своего регистрирующего органа осуществляет правовую экспертизу! Соответствует ли текст договора законодательству: – если да – регистрирует его, – если нет – отказывает в регистрации! Документы на регистрацию подписанного договора стороны обязаны подать либо лично, либо это могут сделать их представители – риэлторы или юристы (основная практика!), которые должны подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью! Роль нотариуса? Право оформить сделку через нотариуса осталось – право, но не обязанность! Удостоверение договора нотариусом – осязаемых выгод не дает! От продавца обязательно: – либо получить нотариальное согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры – в случае совместной собственности, – либо получить заявление о том, что на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял! Такие заявления должны быть оформлены в нотариальной форме! Доверенность на регистрацию сделки, от каждой из сторон – такие доверенности, удостоверенные нотариусом, дополнительно подтверждают волю лица, участника сделки! Оформление заявления / доверенности у нотариуса – целесообразно!
Зачет Вашей квартиры при покупке новостройки – чем хорошо, чем плохо?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Таунхаус – замена квартире, коттеджу или разумный компромисс?
 
03:00
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Таунхаус – поклонники и противники: • Замена квартире? • Замена коттеджу? Таунхаус, квартира, коттедж? – достоинства и недостатки?! Таунхаус или квартира? Недостатки таунхауса: – Длительное время на дорогу до работы – Больший размер коммунальных платежей: эксплуатация большей площади, охрана общей территории, уборка общей территории, освещение поселка. Эксплуатация таунхауса в разы дороже, чем коммунальные услуги за квартиру! Таунхаус – коммуникации. • Не все поселки таунхаусов подключены к городским сетям! • Автономные сети – определенный риск их аварии! – срок ликвидации аварии зависит от опыта Вашей управляющей компании! Уточняйте опыт управления аналогичными поселками таунхаусов Вашей управляющей компании! Таунхаус или коттедж? Многие отказываются от коттеджа в пользу таунхауса по следующим причинам: – общие коммуникации – общие риски – централизованная уборка дорог и мест общего пользования – меньшая стоимость таунхауса Таунхаус – загородный объект эконом класса, имеющий свои недостатки, – но все же прекрасное решение при наличии объективных предписаний чаще бывать на свежем воздухе! Стоимость ремонта? • Городская квартира – в состоянии «строительного бетона» – 1–2 млн. руб. • Таунхаус – минимум в два раза больше! При выборе между квартирой и таунхаусом – не забывайте планировать и оценивать расходы на ремонт!
Ипотечная квартира в наследство – ценное имущество или долги?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Риски при покупке недвижимости «невооруженным взглядом»
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Цена квартиры значительно дешевле аналогичных квартир • Все ли в порядке в юридической истории? • Проверку и сопровождение сделки лучше доверить профессионалам рынка! Основные моменты для обращения внимания при покупке квартиры: 1. Цена квартиры ниже, чем у аналогичных квартир 2. Продажа по доверенности – бывают случаи: 2.1. Доверенность поддельная! 2.2. Доверенность уже отозвана собственником! 2.3. Собственник фактически скончался – доверенность ничтожна! Сделка по доверенности – высокие риски! История квартиры – минимизация рисков: • Наличие архива документов по предыдущей сделке – обязательно! • Показ архива продавцом, по крайней мере, после внесения аванса – обязательно! • Частая смена прав на квартиру на коротком временном отрезке – высокая вероятность спрятать негативную историю или «обелить» ранние сделки! «Чистая» история квартиры – залог надежной сделки! Основания возникновения права собственности – минимизация рисков: Риски: • Наследство, оформленное на чужих умершему человеку людей! • Наличие в истории квартиры заочных решений суда – легко оспариваются практически без срока давности! Выбирайте в помощники надежную риэлторскую компанию!
Квартиры со свободной планировкой – насколько они по-настоящему свободные?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/.
Недвижимость – как инвестиция. Является ли покупка недвижимости в Москве выгодным вложением средств?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. КВАРТИРЫ В МОСКВЕ: Средняя стоимость 1 кв.м. в Москве: 175 тыс. руб. (+ 6% за год) Доходность от сдачи в аренду: 5-6% годовых Доходность от покупки с инвестиционными целями: 11-12% годовых Инвестиции в покупку квартир выгоднее размещения денег на депозитах! КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ: Доходность по аренде: 9-12% годовых Риски: колебание цен (возможность отрицательной динамики цен) Инвестиции в коммерческую недвижимость более рискованны в отличие от инвестиций в покупку квартир! НОВОСТРОЙКИ В МОСКВЕ: Доходность: 12-15% годовых Риски: долгострой Инвестиции в новостройки также имеют риски, как и инвестиции в коммерческую недвижимость! ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДМОСКОВЬЯ: Доходность: 0% годовых на протяжении последних 6 лет Дачу лучше покупать для отдыха, а не для инвестиций! ИТОГИ: За последние 15 лет квартиры дешевели только в 2005 и в 2009 гг. Все остальные годы квартиры плавно дорожали в пределах инфляции! Инвестиции в покупку квартиры на вторичном рынке – это консервативное, но наиболее стабильное вложение средств в сравнении с другими видами недвижимости!
Ипотека в России. Почему она такая дорогая и когда ждать снижения ипотечных ставок?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Ипотека – как реальный способ приобрести квартиру в долгую рассрочку! НО: Ипотечные ставки: – на Западе – 3-4% – в России – 12-14% Почему в России такая высокая ипотечная ставка и когда она снизится? Ипотечные кредиты – специфический банковский продукт: • Банки дают в долг очень долгие деньги – 15-25 лет! • Не каждый банк имеет долгие ресурсы, как правило, это крупные финансовые институты – планируют финансы на долгосрочную перспективу! Способы привлечения банками долгих денег? Первый способ – долгосрочные депозиты (вклады): • Максимальные ставки по долгим рублевым вкладам? 10–11 процентов – плата банков за привлечение средств! • Маржа банков – 3-4%! • Чтобы ипотека подешевела – должны снизиться ставки по депозитам! • Ставки по депозитам должны быть на уровне инфляции – в противном случае банки не смогут привлекать депозиты! Если инфляция в России составит 2-3% (как на Западе), то и ипотечные ставки составят 5-6%! Второй способ – занять деньги на международных финансовых рынках: • Учитываются страновые риски – чем больше экономика страны подвержена колебаниям – тем дороже долгие деньги! • Пока деньги доходят от финансовых структур банкам, их стоимость, приближается к процентным ставкам по депозитам! Экономика в России – не такая стабильная, как в Европе – снижения ипотечных ставок в краткосрочной перспективе ожидать не стоит!
Частные маклеры рынка недвижимости – а что в них страшного?
 
03:01
Авторская программа Сергея Саяпина: Генерального директора АН "Простор" – http://www.naprostore.ru/, Президента Гильдии риэлторов Москвы – http://www.grmos.ru/. Миф о дороговизне риэлторских услуг • Миф из былых времен – агентства брали от 8 до 10% от стоимости квартиры, сейчас – 3% – Спокойствие – как до сделки, так и после нее – того стоит! • Основные проблемы по неправильной сделке начинаются лишь через годы после ее совершения: как у продавцов, так и у покупателей! Миф об экономии на частном маклере • Частные маклеры – большинство «вне закона»! – Не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей! • Начиная сделку с таким частным маклером – вы связываете свою судьбу с человеком, • нарушающим закон! Преимущества работы с риэлторской компанией перед частным маклером • Работая с риэлторской компанией Вы работаете в рамках договора – в сложных ситуациях (бывают часто на рынке недвижимости) – договор обеспечивает содействие компании в решении вопросов! • Частные маклеры – «скрытая комиссия» за счет своих клиентов! • Частные маклеры – многие из них – будущие «черные маклеры», обманывающие своих клиентов! • Контроль за процессом: частный маклер никогда не будет так дотошно добиваться безупречности технологического процесса сделки, как это будет делать риэлторская компания! В риэлторской компании кроме риэлтора над сделкой работают и брокеры, и юристы! • Частного маклера никто не контролирует! • Когда встанет вопрос – настаивать на защите ваших интересов, или закрыть на тонкие моменты глаза и сделать сделки с риском для вас – частный маклер предпочтет свои интересы Вашим! – Ведь у него сделки несистемные, когда еще будет возможность заработать! • Частный маклер – это только Ваши риски – и правовые, и финансовые!